장기주택저당차입금 소득공제 자세히 알아봅니다. 작년에 새롭게 회사에 입사하고 소득공제 시즌이 다가와서 처리를 하던 중, 주택자금 소득공제 항목에 대해서 자세히 알아보다가 좀 복잡한 내용들이 있는 것 같아서 정리해보았습니다. 소처럼 일해서 열심히 갚아온 내 대출금… 그냥 넘어갈 수 없지 않겠습니까? 꼭 받아내자 소득공제!
일단, 여러가지 복잡하고 헷갈리는 용어들이 있어서 정리해보았습니다.
주택자금 소득공제
국민주택규모란?
국민주택규모 1주택을 보유한 경우, 소득공제 혜택을 받을 수 있는데요!
1) 국민주택규모는 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 의미합니다.
2) 수도권이 아닌 지역의 경우, 도시형 주택은 전용면적 100㎡ 이하까지 국민주택규모로 인정될 수 있습니다.
3) 34평 아파트의 경우, 일반적으로 전용면적은 약 84㎡ 정도로, 국민주택규모에 해당할 가능성이 높습니다.
4) 다만, 전용면적이 85㎡를 초과한다면 국민주택규모를 초과한 것으로 간주됩니다.
국민주택규모 여부 확인방법
등기부등본 또는 관리비 고지서 : 등기부등본에 명시된 전용면적을 확인하세요. 매달 발행되는 관리비 고지서에도 전용면적이 표기된 경우가 많으니 관리비 고지서를 확인하는 것도 좋은 방법이겠죠?
건설사 제공 자료: 아파트 계약 당시의 공급면적, 전용면적 자료를 참고하세요.
주택자금 소득공제의 종류
(1) 주택임차차입금 원리금 상환액 공제
대상: 무주택 세대주가 주택을 임차하기 위해 대출을 받은 경우. (전세자금
공제 내용:
금융기관에서 받은 전세자금 대출의 원리금 상환액을 공제.
공제 한도: 연간 300만 원.
적용 요건: 연간 총 급여 7천만 원 이하 (근로자).
전세나 월세 보증금을 마련하기 위해 금융기관에서 대출받은 금액으로, 흔히 말하는 전세자금 대출이 여기에 포함됩니다.
(2) 주택자금 상환액 소득공제
대상: 주택 구입을 위해 대출을 받은 경우.
공제 내용:
주택 구입을 위한 장기주택저당차입금의 원리금 상환액을 공제.
고정금리 또는 비거치식 분할상환 조건이어야 함.
공제 한도: 최대 1,500만 원 (소득 기준에 따라 달라짐).
적용 요건: 전용면적 85㎡ 이하 주택, 취득가액 5억 원 이하.
(3) 청약저축 공제
대상: 무주택 세대주가 청약저축(주택청약종합저축 포함)에 가입한 경우.
공제 내용:
납입한 금액의 40%를 소득공제.
공제 한도: 240만 원.
적용 요건: 연간 총 급여 7천만 원 이하 (근로자).
(4) 월세 세액공제
대상: 무주택 세대주가 월세를 납부하는 경우.
공제 내용:
납부한 월세의 10~12%를 세액공제.
공제 한도: 750만 원.
적용 요건: 총 급여 7천만 원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 주택에 거주.
주택공제 여부 선택 기준
연말정산 시 “주택공제 여부”를 선택하는 것은, 근로자가 해당 기간 동안 주택과 관련된 지출이 있었는지 확인하기 위함입니다.
✅ “예”를 선택해야 하는 경우:
- 임차나 구입을 위해 대출을 받았고, 원리금 상환이 있는 경우.
- 청약저축이나 주택청약종합저축에 가입한 경우.
- 무주택 세대주로 월세를 납부한 경우.
❌ “아니오”를 선택해야 하는 경우:
- 주택과 관련된 대출 상환이나 임차 비용 지출이 없는 경우.
- 주택청약저축 등 주택 마련과 관련된 저축을 하지 않은 경우.
장기주택저당차입금 소득공제 받아보자
장기주택차입금이란?
장기주택저당차입금은 주택을 구입하거나 신축하기 위해 금융기관 등에서 받은 장기 대출을 말합니다. 여기에서는 10년 이상으로 지정하고 있어요. 주택 소유자들이 부담하는 대출 상환 부담을 줄이고 주택 마련을 지원하기 위해, 특정 요건을 충족하는 장기주택저당차입금에 대해 소득공제를 받을 수 있는 제도가 마련되어 있습니다.
장기주택저당차입금 소득공제 조건
공제 혜택을 받으려면 다음 조건을 충족해야 합니다.
- 1주택 보유:
- 본인 명의로 등록된 1주택만 보유해야 합니다.
- 2주택 이상 보유 시 공제 대상이 되지 않음.
- 주택 면적 및 가액 조건:
- 주택의 전용면적이 85㎡ 이하(수도권 외는 100㎡ 이하).
- 주택 취득 당시 시가가 5억 원 이하이어야 함.
- 대출 조건:
- 대출금 상환 방식이 고정금리 또는 비거치식 분할상환이어야 함.
- 상환 기간이 10년 이상이어야 함.
- 소득 요건:
- 총 급여가 7천만 원 이하인 근로자.
여기에서, 부부가 주민등록상 동일 세대로 등록되어 있고, 각자 명의로 주택을 1채씩 소유한 상태라면, 1세대 2주택으로 간주되므로 소득공제를 받을 수 없습니다. 또한, 대출 명의자가 주택 소유자와 동일해야 공제 대상이 됩니다.
공제 적용 시 필요한 서류
- 원천징수영수증: 회사에서 제공.
- 주택담보대출확인서: 대출을 실행한 은행에서 발급.
- 주택 취득 관련 서류:
- 주택 등기부등본.
- 주택 취득가액 확인 서류 (계약서 등).
- 납입 증명서:
- 대출 이자 납입 증명서.
공제를 받을 수 없는 경우
- 2주택 이상 보유 시.
- 주택의 전용면적이나 취득가액이 요건을 초과하는 경우.
- 대출 조건이 비거치식 분할상환 방식이 아니거나, 고정금리가 아닌 경우.
- 소득 요건을 초과한 경우. (총 급여 7천만원)
주의사항
- 주택담보대출의 경우, 대출 종류에 따라 공제 가능 여부와 한도가 달라지므로 반드시 본인의 대출 조건과 공제 요건을 확인하세요.
- 특히 장기주택저당차입금이 아닌 일반 대출(예: 단기 대출)은 공제 대상이 아닙니다. (상환기간 10년이상의 주택담보대출을 의미합니다!)
세대주 vs 세대원
일반적으로 장기주택저당차입금 소득공제는 대출을 받은 사람 본인이 세대주여야 하는 것이 원칙입니다. 하지만 부부 사이에는 예외적으로 적용되는 규정도 있습니다.
- 예외 조건: 대출 상환을 본인이 하고 있다면, 세대주가 아닌 경우에도 소득공제를 받을 수 있는지 여부는 세법 적용에 따라 달라질 수 있습니다.
- 소득공제를 받으려면 대출자가 본인 명의로 되어 있어야 하고, 실제로 상환을 본인이 하고 있다는 것을 증빙해야 합니다.
- 하지만 대부분의 경우, 세대주 요건이 엄격하게 적용됩니다.
저같은 경우에는 세대주는 남편이고, 주택은 제 명의, 장기상환 주택담보대출도 저의 명의입니다. 그러므로 세대원이지만 장기주택저당차입금 소득공제 대상이 될 수 있습니다! 이처럼 주택담보대출 관련해서 소득공제를 받기 위해서는 주택과 대출의 명의자를 반드시 동일하게 지정해주어야 겠습니다.
부부 합산 소득 요건
- 장기주택저당차입금 공제에서 적용되는 소득 요건(총 급여 7천만 원 이하)은 개인별로 판단합니다.
- 따라서 본인의 총 급여가 7천만 원 이하라면, 남편과 합산 소득이 7천만 원을 넘더라도 공제 대상이 될 수 있습니다
공제가능 여부 판단
(1) 대출 명의자
- 대출 명의자가 본인인지 확인하세요.
- 대출 명의자가 남편이라면, 남편이 공제를 신청해야 합니다.
(2) 실제 상환 여부
- 대출 상환을 본인이 하고 있음을 증빙할 수 있다면, 공제 신청이 가능할 수도 있습니다.
- 예를 들어, 상환 계좌가 본인 명의로 되어 있거나 관련 서류(상환 내역, 통장 기록 등)를 제출해야 합니다.
(3) 주택 요건 충족
- 보유 주택이 **국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하)**이고, 주택 취득 당시 시가가 5억 원 이하라면 요건에 부합합니다.
주의할 점
- 부부 합산 소득은 장기주택저당차입금 공제에서 적용되지 않습니다. 공제 요건은 대출자 개인의 소득 기준에 따라 판단합니다.
- 만약 대출자가 본인이 아니거나, 대출 상환이 본인 명의로 명확히 증빙되지 않는다면 공제 대상에서 제외될 가능성이 높습니다.
장기주택저당차입금 신청방법
장기주택저당차입금 소득공제는 연말정산 또는 종합소득세 신고 과정에서 신청할 수 있습니다.
연말정산 시 신청 방법 (근로소득자)
연말정산은 회사를 통해 진행할 수 있습니다.
(1) 회사에 서류 제출
- 관련 서류를 회사에 제출해야 합니다.
준비해야 할 서류는 다음과 같습니다:- 주택담보대출확인서: 은행에서 발급 (대출 금액과 이자 상환 내역 포함).
- 주택 등기부등본: 주택 소유 여부와 면적 확인용.
- 대출 원리금 납입 증명서: 은행에서 발급 (상환 내역 포함).
- 주민등록등본: 세대주 여부 확인용.
(2) 연말정산 간소화 자료 확인
- 국세청 홈택스에서 연말정산 간소화 서비스를 통해 자동으로 불러와지는 정보 중 주택자금 공제 항목에 관련 자료가 누락될 가능성이 있습니다.
- 간소화 자료에 누락된 경우, 은행에서 직접 발급받은 대출 관련 서류를 회사에 제출하세요.
(3) 회사가 반영
- 제출한 서류를 바탕으로 회사가 연말정산 소득공제 항목에 반영합니다.
- 회사에서 누락되었다면, 다음 해 5월 종합소득세 신고를 통해 직접 신청할 수 있습니다.
종합소득세 신고로 신청 (5월 신고)
연말정산 기간에 공제를 놓쳤거나 누락된 경우, 혹은 근로소득자가 아니라면 5월에 국세청 홈택스를 통해 종합소득세 신고로 신청할 수 있습니다.
(1) 홈택스 로그인
- 국세청 홈택스 (hometax.go.kr)에 접속.
- 로그인 후 [My 홈택스] → [종합소득세 신고] 메뉴 선택.
(2) 소득공제 항목 입력
- 소득·세액공제 항목에서 직접 장기주택저당차입금 소득공제 항목을 추가합니다.
- 누락된 항목은 수동으로 입력 가능하며, 관련 서류를 첨부해야 합니다.
(3) 서류 제출
- 홈택스에서 공제를 반영하려면 은행에서 받은 대출 확인서, 주택 등기부등본, 납입 증명서, 주민등록등본을 스캔하여 첨부합니다.
(4) 수정 신고 (필요 시)
- 국세청에서 심사 후, 공제가 반영되지 않았을 경우 수정 신고를 통해 재신청할 수 있습니다.
국세청에 문의
만약 홈택스에서 자료가 누락되었거나 공제 항목이 반영되지 않는다면, 국세청 고객센터(☎ 126)에 직접 문의할 수 있어요.
- 대출이 적법하게 등록되지 않았거나 국세청 자료가 누락되었을 수 있습니다.
- 은행에서 발급받은 모든 자료를 준비한 뒤 문의하면 추가적인 지침을 받을 수 있습니다.
결론!
근로소득자는 회사를 통해 연말정산 시 제출.
연말정산에서 누락된 경우, 5월 종합소득세 신고로 직접 신청.
국세청 고객센터(☎ 126)에서 추가적인 지원을 받을 수 있습니다.
장기주택저당차입금 실행방법에 따라 다른 공제율
비거치식 분할상환이란?
원리금균등상환 혹은 원금균등상환이 이 대표적인 비거치식 상환 방식입니다.
- 원리금균등상환: 매달 갚는 금액이 동일(원금과 이자 합산 금액).
- 원금균등상환: 원금은 매달 동일하게 갚고, 이자는 점점 줄어드는 방식.
대출 실행 직후부터 원금과 이자를 매달 함께 갚아 나가는 방식을 의미하죠.
거치식 상환이란?
초기 일정 기간 동안 이자만 납부하고, 원금 상환은 유예하는 방식입니다. 일정한 거치 기간(예: 1~5년) 이후, 원금과 이자를 함께 갚기 시작합니다.
초기 상환 부담이 적어 자금 여유가 필요한 대출자에게 유리할 수 있으나 거치 기간 동안 원금이 줄지 않기 때문에, 이자 부담이 높아질 수 있습니다.
저같은 경우에는 변동금리와 원리금균등상환으로 대출을 실행하고 있는데요. 저처럼 혼합금리와 원리금균등분할상환 방식으로 대출을 상환 중이라면, 조건에 따라 장기주택저당차입금 소득공제를 받을 수 있습니다! 세대원인 경우에도 특정 요건을 충족하면 공제 신청이 가능합니다.
요건 | 상세 내용 | 현재 상황 |
---|---|---|
대출 기간 | 10년 이상 | ✅ 충족 |
상환 방식 | 비거치식 분할상환 (원리금균등분할상환 포함) | ✅ 충족 |
대출 금리 | 고정금리 또는 혼합금리 | ✅ 충족 |
주택 요건 | 국민주택 규모 (전용면적 85㎡ 이하) | ✅ 충족 |
주택 취득 당시 시가 | 5억 원 이하 | ✅ 충족 |
소득 요건 | 연간 총급여 7천만 원 이하 | ✅ 충족 |
세대주/세대원 여부 | 세대원이더라도 무주택 세대원의 1주택 소유라면 공제 가능 | ✅ 충족 (세대원임) |
장기주택저당차입금 소득공제의 요건은 고정금리 또는 비거치식 대출상품 중 하나만 충족해도 공제 대상이 됩니다. 비거치식 대출이라면 변동금리라도 공제 받을 수 있습니다!
10년이상의 장기주택저당차입금 즉, 주택담보대출을 가지고 계시다면, 소득공제는 다음 조건 중 하나라도 충족하면 가능합니다:
❗ 고정금리 : 대출 기간 동안 금리가 변하지 않는 경우.
❗ 혼합금리: 초기 몇 년간 고정금리로 적용된 후 변동금리로 전환되는 경우.
❗ 비거치식 상환 방식: 대출 실행 직후부터 원금과 이자를 함께 갚아 나가는 방식(원리금균등분할상환 포함).

주택자금 소득공제 확인 설문지
저같은 경우에는 지금 다니고 있는 회사에서 소득공제를 신청하는데 주택자금 소득공제에 해당하는지에 대한 질문사항을 작성하라고 하더라고요. 이것 또한 왜이렇게 헷갈리는지…
1) 채무자와 저당권 설정된 주택의 소유자가 동일하다
채무자: 대출을 받은 사람, 즉 돈을 빌린 사람입니다. 예를 들어, 은행에서 주택담보대출을 받은 본인이 채무자가 됩니다.
저당권 설정된 주택: 대출을 받을 때 담보로 제공된 주택입니다. 저당권은 대출금을 갚지 못할 경우, 대출 기관(은행 등)이 해당 주택을 처분하여 대출금을 회수할 수 있는 권리를 의미합니다.
채무자와 주택 소유자 동일한가? 주택담보대출의 경우, 보통 주택 소유자 본인이 대출을 받고, 그 주택에 저당권을 설정합니다.
이 경우, 대출을 받은 사람(채무자)과 주택 소유자(저당권 설정된 주택의 소유자)가 동일하다는 뜻입니다.
왜 이 내용이 중요할까? 장기주택저당차입금 소득공제의 경우, 채무자와 저당권 설정된 주택의 소유자가 동일해야만 공제를 받을 수 있는 경우가 많습니다. 대출 기관에서 주택 소유자와 채무자가 동일한지 확인하여 대출의 적법성을 검토합니다.
예시
- 채무자와 소유자가 동일한 경우:
- 본인이 소유한 주택을 담보로 대출을 받았다면, 이 조건에 부합합니다.
- 채무자와 소유자가 다른 경우:
- 가족(예: 부모나 배우자)의 주택을 담보로 대출을 받은 경우, 채무자와 주택 소유자가 다릅니다.
- 이 경우, 일부 소득공제나 대출 조건에서 제외될 수 있습니다.
“채무자와 저당권 설정된 주택의 소유자가 동일하다”는 말은, 대출받은 사람과 주택 소유자가 같은 사람이라는 의미입니다.
주택소유권이전(보존)등기일부터 3개월 이내에 차입하였다
- 주택소유권 이전 등기:
- 기존 주택 소유자로부터 새로운 소유자에게 소유권이 넘어간 경우, 등기부에 소유권 이전 사실을 등록하는 과정입니다.
- 예: 기존 집주인으로부터 주택을 구입하고 소유권을 자신의 이름으로 등기함.
- 주택소유권 보존 등기:
- 새로 지어진 건물(신축주택)에 대해 최초로 소유권을 등록하는 과정입니다.
- 예: 건설사가 새로 지은 집을 매수하고 처음으로 소유권을 등기함.
- 3개월 이내에 차입:
- “차입”은 대출을 받았다는 뜻입니다.
- 즉, 소유권 등기일(이전등기 또는 보존등기일)로부터 3개월 이내에 대출을 실행했는지를 나타냅니다.
확인 목적 : 이 항목은 대출이 주택을 구입하거나 신축하기 위해 실행된 것인지 확인하려는 조건입니다. 만약 소유권 등기 후 오랜 시간이 지난 뒤 대출을 받았다면, 주택 구입 목적이 아닌 다른 용도로 대출을 받은 것으로 간주되기 때문이지요. 말 그대로 이 대출이 진짜! 주택을 구입하기 위해 빌린 돈이 맞느냐!에 대 한 질문입니다.
적용 사례: 3개월 이내에 대출을 실행한 경우: 주택 구입을 위한 대출로 인정받아 소득공제 대상이 될 수 있음.
3개월을 초과하여 대출을 실행한 경우: 주택 구입 목적이 아니라고 판단되어 소득공제 대상에서 제외될 가능성이 있음.
예시
- 조건에 부합하는 경우:
- A씨가 2024년 1월 1일에 주택 소유권 이전 등기를 완료했고, 2024년 2월 15일에 주택담보대출을 실행했다면, 등기일로부터 3개월 이내에 대출을 받은 것이므로 조건을 충족합니다.
- 조건에 부합하지 않는 경우:
- B씨가 2024년 1월 1일에 주택 소유권 이전 등기를 완료했지만, 2024년 6월 1일에 대출을 실행했다면, 3개월을 초과했으므로 조건을 충족하지 못합니다.
“주택소유권이전(보존)등기일부터 3개월 이내에 차입”은 주택 구입 또는 신축 목적의 대출임을 입증하기 위한 조건입니다.
장기주택저당차입금 소득공제를 위한 필요서류
저같은 경우에는 장기주택저당차입금 소득공제 기준에 해당되는데 홈택스에서 해당 항목에 대한 금액이 확인이 되지 않는 경우입니다 ㅠ ㅠ 그래서, 저는 회사에서 진행하는 소득공제는 그대로 행하고 5월 종합소득세 신고기간에 누락신고를 하려고 하는데요. 저처럼 장기주택저당차입금 소득공제를 받기 위해서 필요한 서류들이 있습니다.

1) 기본 제출 서류
(1) 주택담보대출 확인서
대출을 받은 은행에서 발급.
대출금액, 대출 실행일, 상환 방식, 금리 유형(고정/혼합/변동) 등이 기재되어 있어야 합니다.
국세청 연말정산 간소화 자료에 포함될 가능성이 있으나, 누락된 경우 직접 발급받아야 합니다.
(2) 원리금 상환 증명서
대출 상환 내역(원리금 상환액 및 이자 상환액)이 명시된 서류.
은행에서 발급 가능.
(3) 주택 등기부등본
주택이 본인 명의임을 증빙하는 서류.
등기소 또는 인터넷 등기소를 통해 발급받을 수 있습니다.
등기부등본에는 소유권 이전일과 소유자의 이름이 명확히 나타나야 합니다.
(4) 주민등록등본
본인이 세대주 또는 세대원임을 증명.
가족 구성원과 주거지를 확인하는 용도로 사용됩니다.
2) 추가로 필요한 서류
(1) 소득공제 대상임을 증명하기 위한 서류
취득가액 확인 서류: 주택 구입 당시 매매계약서나 분양계약서.
전용면적 증명 서류: 국민주택 규모(전용면적 85㎡ 이하)를 확인하기 위한 서류.
건축물대장이나 주택 분양계약서에서 확인 가능.
(2) 소득공제 대상 요건에 따른 추가 서류
거치식이 아닌 비거치식 대출임을 증명하는 자료: 대출 상환 방식이 명시된 대출계약서.
혼합금리/고정금리 증명 자료: 금리 유형이 확인되는 대출 계약서 또는 은행 발급 서류.
서류 종류 | 발급처 |
---|---|
주택담보대출 확인서 | 대출 은행 |
원리금 상환 증명서 | 대출 은행 |
주택 등기부등본 | 등기소/인터넷 등기소 |
주민등록등본 | 주민센터/민원24 |
취득가액 증명 서류 | 분양계약서/매매계약서 |
전용면적 증명 서류 | 건축물대장/분양계약서 |
대출 상환 방식 및 금리 확인서 | 대출 계약서 또는 은행 발급 |
만약, 장기주택저당차입금 소득공제 대상이라면, 필요서류를 준비해서 (이 경우, 인사팀에 문의하는 것도 좋은 방법입니다) 연말정산 시 회사에 제출하거나, 저처럼 종합소득세 신고 시 국세청에 제출하면 됩니다.모든 서류는 최근 3개월 이내 발급본이어야 하는 경우가 많으므로, 미리 준비하면 좋겠죠?!
장기주택 저당차입금 이자상환액 소득공제?
장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제에서는 “이자 상환액”만 입력합니다. 원리금 상환액 중에서 원금 상환액은 공제 대상이 아니며, 이자 상환액만 소득공제로 인정되기 때문이에요.
이자 상환액 확인 방법
은행에서 발급받는 서류:
- 원리금 상환 증명서: 연간 상환한 원리금 중 이자 금액이 명확히 구분되어 나옵니다.
- 은행에 요청하거나 국세청 홈택스 연말정산 간소화 서비스에서 확인 가능합니다.
주의사항
- 이자 상환액만 입력해야 하므로, 은행에서 발급받은 자료를 확인하여 정확한 금액을 입력하세요.잘못된 금액 입력 시, 추후 소득공제 심사에서 문제가 발생할 수 있습니다.
장기주택자금 소득공제에서 가장 유리한 조합 : 고정금리 + 비거치식 상환
요즘 집값이 너무 비싸다 보니까 10년은 기본이고, 최대 40년까지 주택담보대출 기간설정이 가능하더라고요. 어차피 소처럼 갚아야 한다면 소득공제라도 제대로 받을 수 있다면 좋겠죠. 저도 이번에 공부하면서 알게 되었는데 소득공제를 최대한으로 받을 수 있는 공식이 있더라고요. 물론 금리 상황이나 각 가정의 자금사정을 고려하여 가장 적합한 조건을 찾으시는 것이 중요하겠습니다.
조건 | 적용 금리 유형 | 공제 비율 | 공제 한도 | 비고 |
---|---|---|---|---|
총 급여 5천만 원 이하, 고정금리/비거치식 상환 | 고정금리 또는 혼합금리 | 100% | 최대 1,500만 원 | 공제 비율 및 한도가 가장 높음 |
총 급여 7천만 원 이하, 고정금리/비거치식 상환 | 고정금리 또는 혼합금리 | 100% | 최대 1,000만 원 | 소득이 높을수록 공제 한도 축소 |
총 급여 5천만 원 이하, 변동금리/거치식 상환 | 변동금리 또는 거치식 대출 | 40% | 최대 300만 원 | 고정금리/비거치식 조건에 비해 공제 비율 및 한도가 낮음 |
총 급여 7천만 원 이하, 변동금리/거치식 상환 | 변동금리 또는 거치식 대출 | 30% | 최대 300만 원 | 소득이 높고 안정성이 낮은 대출 방식은 공제 혜택이 축소됨 |
총 급여 7천만 원 초과 | 모든 금리 및 상환 방식 | 공제 불가 | 해당 없음 | 장기주택저당차입금 소득공제 대상에서 제외 |
공제 비율:
- 고정금리/혼합금리: 이자 상환액 전액(100%)이 공제 대상.
- 변동금리/거치식: 이자 상환액의 30~40%만 공제 가능.
공제 한도:
- 최대 1,500만 원: 총 급여 5천만 원 이하, 고정금리/비거치식 대출일 경우.
- 최대 1,000만 원: 총 급여 7천만 원 이하.
- 최대 300만 원: 변동금리 또는 거치식 대출의 경우.
소득 요건:
- 총 급여가 7천만 원 초과하면 공제 대상에서 제외됩니다.
공제 계산 예시
- 예: 총 급여 6천만 원, 고정금리 대출, 연간 이자 상환액 800만 원인 경우:
- 공제 비율: 100%.
- 공제 한도: 1,000만 원.
- 실제 공제액: 연간 이자 상환액 800만 원 × 세율 15% = 120만 원 세액공제.
- 예: 총 급여 6천만 원, 변동금리 대출, 연간 이자 상환액 800만 원인 경우:
- 공제 비율: 30%.
- 공제 한도: 300만 원.
- 실제 공제액: 연간 이자 상환액 240만 원(800만 원 × 30%) × 세율 15% = 36만 원 세액공제.
고정금리 + 비거치식 상환의 장점
(1) 고정금리의 장점
- 금리가 대출 기간 동안 변하지 않기 때문에 이자 상환액을 예측하기 쉬움.
- 소득공제 혜택을 받기 위해 가장 우선적으로 권장되는 조건.
(2) 비거치식 상환의 장점
- 대출 실행 후 바로 원금과 이자를 동시에 갚아 나가는 방식이므로, 대출 잔액이 점차 줄어듦.
- 총 이자 부담이 거치식 상환 방식보다 낮음.
- 소득공제 요건에서 필수적으로 요구되는 조건.
(3) 조합의 세액공제 혜택
- 고정금리 + 비거치식 상환은 소득공제의 최우선 조건으로 인정되며, 공제 한도가 더 높게 설정됩니다.
소득공제 한도 비교
- 고정금리 또는 비거치식 상환 중 하나만 충족하는 경우:
- 공제 한도: 연간 최대 300만 원.
- 고정금리 + 비거치식 상환을 모두 충족하는 경우:
- 공제 한도: 연간 최대 1,500만 원(총 급여 5천만 원 이하).
- 총 급여 7천만 원 이하인 경우에도 1,000만 원 한도 적용.
다른 조건과 비교
(1) 혼합금리 + 비거치식 상환
- 혼합금리는 초기 몇 년간 고정금리로 적용되다가 이후 변동금리로 전환됩니다.
- 고정금리만큼 유리하지는 않지만, 비거치식 상환 조건을 충족하면 공제는 가능합니다.
(2) 변동금리 + 비거치식 상환
- 변동금리 대출은 공제 한도가 낮거나, 경우에 따라 공제 대상에서 제외될 수 있습니다.
(3) 거치식 상환
- 거치식 상환 방식은 원금 상환을 유예하고 이자만 갚는 방식으로, 소득공제 대상에서 제외됩니다.
고정금리 + 비거치식 상환 조합은 장기주택자금 소득공제에서 가장 유리한 조건입니다. 이를 통해 공제 한도를 최대로 활용하고, 장기적으로 이자 부담도 낮출 수 있습니다.
장기주택자금 소득공제의 조건이 고정금리 + 비거치식 상환에 가장 유리하게 설정된 이유는, 이 조합이 정부의 정책 목적과 대출자의 장기적인 금융 안정성을 가장 잘 충족하기 때문입니다.
장기주택자금 소득공제의 목적
정책의 목적은 주택 금융의 안정성 강화
장기주택저당차입금 소득공제는 주택 구입을 촉진하고, 장기적으로 대출자의 상환 부담을 줄이기 위해 설계된 제도이기 때문입니다. 고정금리 + 비거치식 상환은 이러한 정책 목적과 가장 부합하는 조합인데요…?!
(1) 고정금리의 안정성
- 이자율 변동 위험 감소:
고정금리는 대출 기간 동안 금리가 변하지 않으므로, 대출자는 상환 금액을 예측할 수 있어 장기적인 재정 계획을 세우기 쉽습니다. - 금융 시장 안정화:
대출자가 금리 상승의 위험에서 보호받아 채무불이행 위험이 줄어들고, 이는 금융 시장의 안정성으로 이어집니다.
(2) 비거치식 상환의 건전성
- 빚의 조기 상환 유도:
비거치식 상환 방식은 대출 실행 직후부터 원금과 이자를 동시에 갚기 때문에, 대출자의 잔여 대출 금액이 꾸준히 줄어듭니다. - 총 이자 부담 감소:
거치식 상환에 비해 비거치식 상환은 장기적으로 납부해야 할 총 이자 금액이 적어 대출자의 재정 부담을 줄입니다.
국민 주택 소유를 위한 지원 정책
소득공제는 고소득층보다 중산층 및 서민층의 주택 구입을 지원하기 위해 설계되었습니다.
- 고정금리는 장기적으로 안정적인 상환을 지원하며, 이자율 상승에 따른 추가 부담을 방지합니다.
- 비거치식 상환은 주택 소유자의 책임감 있는 상환을 유도하여 건전한 주택 금융 생태계를 조성합니다.
금융 안정성과 국가 경제
(1) 금리 변동 위험 감소
- 변동금리 대출이 과도하게 많으면, 금리 상승기에 대출자들의 상환 부담이 급격히 증가해 채무불이행 사태를 초래할 수 있습니다.
- 고정금리 대출은 이런 상황을 예방하고 금융 시스템의 안정성을 유지하는 데 기여합니다.
(2) 장기적인 부동산 시장 안정
- 비거치식 상환은 대출자의 잔액을 빠르게 줄이는 효과가 있어, 과도한 부동산 투기를 억제하는 데 기여합니다.
- 장기적으로 대출금을 조기 상환하게 만들어 부동산 시장의 거품을 완화하는 효과를 기대할 수 있습니다.
대출자의 재정 관리 개선
(1) 재정 계획의 투명성
- 고정금리 대출은 상환 금액이 일정하여 장기적인 재정 계획을 쉽게 세울 수 있습니다.
- 대출자가 예측 가능한 금융 환경에서 생활할 수 있도록 돕습니다.
(2) 상환 책임 강화
- 비거치식 상환 방식은 대출자가 대출 초기부터 책임감을 갖고 상환을 시작하도록 유도합니다.
- 거치식 대출처럼 이자만 갚다가 갑작스러운 원금 상환 부담을 겪는 상황을 방지합니다.
만약 주택이 공동명의라면?
주택이 공동명의인 경우, 장기주택저당차입금 소득공제는 대출 명의자와 주택 소유 지분 비율에 따라 나뉘어 처리됩니다.
기본 원칙
- 공제 가능 여부는 대출 명의자와 주택 소유자 지분에 따라 결정됩니다.
- 대출 명의자가 주택 소유자 중 한 명이어야 하며, 해당 대출 명의자가 상환한 이자 상환액만큼 소득공제를 받을 수 있습니다.
- 소득공제는 각자 소유 지분 비율에 따라 나누어 적용됩니다.
공제 처리 방법
(1) 공동명의자 중 한 명이 대출 명의자인 경우
- 대출 명의자인 공동명의자가 자신의 지분만큼 소득공제를 받을 수 있습니다.
- 공제 가능한 금액은 대출 명의자 지분 비율에 해당하는 금액으로 제한됩니다.
- 예: 주택 지분이 50:50으로 나뉘어 있고, 대출 명의자가 A씨라면, A씨는 상환한 이자 중 50% 금액만 공제받을 수 있습니다.
(2) 공동명의자 둘 다 대출 명의자인 경우
- 두 명 모두 대출 명의자이고, 공동으로 상환을 한다면, 각자의 소득공제를 지분 비율에 따라 나누어 적용할 수 있습니다.
- 두 사람의 소득공제 합산 금액이 **공제 한도(최대 1,500만 원 또는 1,000만 원)**를 초과할 수는 없습니다.
예시
사례 1: 공동명의자 A와 B(지분 50:50), 대출 명의는 A만 있음
- 주택 소유자: A(50%) / B(50%)
- 대출 명의자: A
- 공제 가능 금액: A가 상환한 이자 금액의 **50%**만 소득공제 가능.
사례 2: 공동명의자 A와 B(지분 70:30), 대출 명의자는 A와 B 모두
- 주택 소유자: A(70%) / B(30%)
- 대출 명의자: A와 B
- 공제 가능 금액:
- A: 상환한 이자 금액의 **70%**만 소득공제 가능.
- B: 상환한 이자 금액의 **30%**만 소득공제 가능.
- 두 사람의 합산 공제 금액은 공제 한도 내로 제한됨.
서류 준비
공동명의 주택에 대한 소득공제를 신청하려면 다음 서류를 준비해야 합니다:
- 주택 등기부등본: 소유 지분 확인용.
- 대출 확인서: 대출 명의자 확인 및 상환 내역.
- 원리금 상환 증명서: 대출 이자 상환 내역.
- 주민등록등본: 대출 명의자의 세대주 여부 증빙.
주의사항
- 소득공제를 받을 수 없는 경우:
- 공동명의자 중 누구도 대출 명의자가 아닌 경우, 소득공제를 받을 수 없습니다.
- 공동명의자 간의 협의:
- 한 사람이 모든 공제를 신청할 수 없으며, 반드시 소유 지분 비율에 따라 나누어야 합니다.
머리아프고 복잡한 주택자금 소득공제… 홈택스에서도 자세히 안내하고 있으니 한번 확인해보시지요.
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덜 벌고 더 행복하기로 해보았다.
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<솔아솔아 푸르른 솔아>의 푸르른 담당.